A Lei nº 9.514/97, que regulamenta a alienação fiduciária de bens imóveis, garante importantes direitos ao arrematante de um imóvel adquirido em leilão. Um desses direitos é o recebimento da taxa de ocupação em caso de imóvel ainda ocupado por terceiros. Entenda como funciona esse direito e quais as vantagens para o arrematante.
1. O Que é a Taxa de Ocupação?
A taxa de ocupação é um valor pago pelo ocupante do imóvel (inquilino, locatário ou posseiro) ao arrematante, como compensação pelo uso do bem após a arrematação. Esse direito está previsto no artigo 37-A da Lei 9.514/97:
“Art. 37-A. O fiduciante pagará ao credor fiduciário ou ao seu sucessor, a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor correspondente a 1% (um por cento) do valor de que trata o inciso VI do caput ou o parágrafo único do art. 24 desta Lei, computado e exigível desde a data da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário até a data em que este ou seu sucessor vier a ser imitido na posse do imóvel.”
Ou seja, enquanto o imóvel estiver ocupado, o arrematante tem direito a um pagamento mensal, semelhante a um aluguel, até que consiga a posse efetiva.
2. Como Calcular a Taxa de Ocupação?
A taxa de ocupação equivale a 1% do valor do imóvel registrado na matrícula para fins de venda em leilão. Esse valor geralmente corresponde à avaliação do imóvel na 1ª Hasta do leilão.
Exemplo: Se um imóvel foi avaliado em R$ 100.000,00, o arrematante poderá cobrar R$ 1.000,00 por mês como taxa de ocupação.
Importante: Caso o valor de avaliação seja inferior ao valor estabelecido pela prefeitura para cálculo do ITIV/ITBI, o valor que prevalece é o do ente público.
3. Como Funciona na Prática?
Após a arrematação, o arrematante deve seguir alguns passos:
- Notificar os Ocupantes: Verificar se o imóvel está ocupado e enviar uma notificação extrajudicial informando a nova titularidade.
- Cobrar a Taxa de Ocupação: O ocupante deve realizar o pagamento mensal conforme os critérios estabelecidos.
- Ação Judicial, se Necessário: Se o ocupante se recusar a pagar ou a desocupar o imóvel, o arrematante pode ingressar com uma ação de imissão na posse e cobrar os valores devidos.
4. Vantagens da Taxa de Ocupação para o Arrematante
Pressão Econômica sobre os Ocupantes
- A taxa de ocupação cria um custo mensal para o ocupante, incentivando-o a deixar o imóvel mais rapidamente.
- O arrematante pode negociar a saída do ocupante usando a taxa como moeda de troca.
Compensação Financeira Durante a Ocupação
- O arrematante recebe um valor mensal que pode cobrir IPTU, condomínio e manutenção do imóvel.
- Essa compensação reduz o impacto financeiro enquanto o imóvel não é desocupado.
Redução de Prejuízos
- A taxa evita que o arrematante fique sem retorno financeiro enquanto aguarda a posse do imóvel.
- Em processos judiciais demorados, essa receita ajuda a equilibrar as contas.
5. Conclusão
O direito à taxa de ocupação, previsto na Lei 9.514/97, é uma ferramenta essencial para o arrematante. Além de oferecer compensação financeira, ele cria um incentivo para que os ocupantes desocupem o imóvel mais rapidamente. Para garantir esse direito, é recomendável buscar orientação jurídica especializada, assegurando o recebimento da taxa e a obtenção da posse de forma eficiente.
Pedro Hersen de Almeida Soares-Gomes, OAB/BA 47.002
Advogado e sócio do CHR Advogados.
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