ANÁLISE DE CASOS CONCRETOS
Adquirir imóveis por meio de leilão judicial ou extrajudicial tem se tornado uma estratégia cada vez mais popular entre investidores e compradores em busca de boas oportunidades no mercado imobiliário.
Pensando nisso, vamos explorar o potencial de retorno dessa prática, levando em consideração 2 exemplos de transações que foram pessoalmente realizadas por este interlocutor:
Condomínio Amazonas, Salvador/BA – Leilão Judicial
- Valor de Avaliação: R$ 240.000,00
- Valor de Arremate: R$ 164.000,00
- Taxa do leiloeiro (5%): R$ 8.200,00
- ITIV: R$ 4.920,00
- Registro: R$ 1.640,00
- Valor do condomínio: R$ 500,00
- Valor do ITPU: R$ 128,00
- Prazo até a posse: 7 meses
- Prazo até a venda: 1 mês
- Valor Total gasto: R$ 182.528,00
- Corretor: Não houve
- Imposto sobre ganho de capital: Não houve por se tratar do 1º imóvel
- Valor da venda: R$ 260.000,00
- Lucro total obtido após 8 meses: R$ 77.472,00 (42% sobre o total investido)
2º Imóvel – Condomínio Spazio Sunrise, Lauro de Freitas/BA – Leilão Extrajudicial do Banco Inter
- Valor de Avaliação: R$ 370.000,00
- Valor de Arremate: R$ 198.000,00
- Taxa do leiloeiro (5%): R$ 9.900,00
- Escritura: 2.582,30
- ITIV: R$ 5.940,00
- Registro: R$ 2.517,00
- Valor do condomínio: R$ 822,51
- Valor do ITPU: R$ 162,40
- Prazo até a posse: 4 meses
- Prazo até a venda: 2 meses
- Gasto com reforma: R$ 4.358,60
- Valor Total gasto: R$ 229.207,36
- Corretor (5%): R$17.000,00
- Imposto sobre ganho de capital: R$ 14.068,90
- Valor da venda: R$ 340.000,00
- Lucro total obtido após 6 meses: R$ 79.723,74 (35% sobre o total investido)
Como visto acima, uma das maiores vantagens de adquirir imóveis por meio de leilão é a possibilidade de comprá-los por preços consideravelmente mais baixos do que o valor de mercado. No exemplo do imóvel no Condomínio Amazonas, o valor total gasto foi de R$ 182.528,00, tendo este sido revendido por R$ 260.000,00, resultando em um lucro de R$ 77.472,00 em 8 meses, representando um percentual de 42% de retorno sobre o valor total investido.
Esses lucros são um reflexo da possibilidade de adquirir imóveis abaixo do preço de mercado, o que representa uma excelente oportunidade para investidores que buscam boas margens de lucro, ou até mesmo para aqueles que buscam adquirir o seu primeiro imóvel.
Adquirir imóveis em leilão também permite que o investidor diversifique seu portfólio de investimentos. Além de imóveis para revenda, é possível adquirir propriedades para aluguel, podendo gerar uma fonte de renda passiva. A diversificação ajuda a mitigar os riscos do mercado e a otimizar os retornos.
Por exemplo, ao arrematar imóveis em regiões com grande potencial de valorização ou em áreas em desenvolvimento, o investidor pode não apenas contar com a possibilidade de lucro imediato pela revenda, mas também se beneficiar de uma valorização mais sólida e de longo prazo.
Seja para comprar a primeira casa, expandir um portfólio de investimentos ou adquirir propriedades para reforma e revenda, os leilões oferecem uma maneira única de adquirir imóveis. No entanto, embora haja benefícios, é essencial entender e mitigar os riscos envolvidos nesse processo.
É essencial que o arrematante não se deixe levar pela emoção do momento e realize uma análise prévia detalhada antes de efetuar a arrematação. São inúmeros os riscos ligados à arrematação de um imóvel em leilão, e a depender do tipo da ação que deu origem ao leilão (execução fiscal, dívida de condomínio, alienação fiduciária, etc.) a estratégia a ser adotada tende a ser diferente.
Nestes casos, um advogado especializado pode ajudar a entender os detalhes legais de cada processo e as implicações de cada dívida ou pendência do imóvel, inclusive realizando buscas nos sistemas da Justiça de ações não mencionadas ou não listadas em Edital, e que podem impactar diretamente a arrematação do imóvel.
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Pedro Hersen de Almeida Soares Gomes – OAB/BA 47.002
Advogado especialista em leilões judiciais e extrajudiciais. Sócio do escritório Castro, Hersen & Rêgo Advogados Associados.
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